هزینه های پنهان خرید ساختمان

10/3/2019

هزینه‌های پنهانی خرید ساختمان می‌توانند هزاران دلار خرج روی دست شما بگذارد

وقتی از یک سازنده ساختمان خرید می‌کنید، معمولا مشاوران املاک و سازندگان، شما را در جریان هزاران دلار هزینه پنهانی که در قراردادهای خرید و فروش املاک پیش ساخته وجود دارد، نمی‌گذارند.

یکی از بحث ‌برانگیزترین زمینه‌ها، قراردادهای خرید و فروش سازندگان میباشد که عدم شفافیت لازم و افشای تمام هزینه‌های اضافی مازاد به قیمت خرید برای خریدار است.هزینه های پنهان خرید ساختمان

هفته‌ گذشته، یک موکل با همسرش به دفترم آمد تا قرارداد خرید خود را برای یک واحد جدید پیش ساخته در تورنتو در خیابان یانگ را بررسی کنم. خوشبختانه او جزو آن دسته از مشتریانی بود که قبل از قانونی شدن و لازم الاجرا شدن قرارداد، نظر یک وکیل را جویا می‌شد. البته، در طول مذاکرات معامله، هیچکدام از خریدار و سازنده توسط مشاور املاک با هم آشنا نشده بودند.

در ابتدا، موکل من به حدی مشتاق خرید این واحد بود که برایش اهمیتی نداشت که آن واحد تا سال ۲۰۲۲ هم آماده نمی شود. با این حال، هنگامی که یک ساعت و نیم بعد با همسرش دفترم را ترک کردند و پس از این که تمام قرارداد خرید را با هم مرور کردیم و تمام جزئیات را از نظر گذرانیدیم، تقریباً او و همسرش تصمیم‌ خود را از خرید تغییر دادند و مصمم شدند که نزد سازنده بروند تا قبل از معامله نهایی، به مذاکره‌ مجدد در مورد بعضی از شرایط قید شده در قرارداد بپردازند.

تجربه‌ موکل من شکاف عمیقی را در حمایت از خریداران املاک پیش ساخته آشکار می‌سازد که نیاز به اصلاح و چاره دارد.

وقتی برای موکل تمام قرارداد خرید و فروش سازنده را توضیح دادم که شامل هزینه‌های اضافه‌ای بود که باید علاوه بر پرداخت خرید خانه تقبل کند، شور و اشتیاقش برای خرید کاهش یافت.

با وجودی که این هزینه‌های اضافی به تفصیل در صفحه فهرست قرارداد قید شده بود، اما در دفتر فروش به موکل عنوان نشده بود. در واقع، این شرایط از نظر دور بودند و به راحتی نادیده گرفته می‌شدند.

به طور کلی، هزینه‌های اضافی در ان قرارداد حدوداً به 14 تا 16 هزار دلار مازاد به قیمت خرید می‌رسیدند که قابل رهن نبودند و روز کلوزینگ باید پرداخت می‌شدند.

در حالتی مشابه که یکی از موکلان توسط یک مشاور املاک معرفی شده بود، متوجه شدم که نه نماینده‌ سازنده و نه مشاور املاک که موکل را معرفی کرده بود، هیچ‌کدام از هزینه‌های اضافی به موکل حرفی نزده بودند.

با وجود این که تمام این هزینه‌ها باید قانوناً در قرارداد خرید یا مفاد آن قید شود، اما الزامی نیست که در دفتر فروش مؤکداً از آن‌ها حرفی به میان آید یا به مشتری خاطرنشان کنند، با توجه به اینکه خاطرنشان کردن این هزینه ها به یک مشتری بالقوه میتواند هزاران دلار مازاد بر قیمت خرید باشد و باید روز کلوزینگ پرداخت شود می تواند باعث دلسردی خریدار شود.

به همین دلیل، خریدارانی که قرارداد خرید را قبل از اینکه لازم الاجرا شود با یک وکیل مجرب املاک و مستغلات مرور نمی کنند، اغلب اوقات هنگام کلوزینگ دچار شوک عظیمی می‌شوند.

برخی از هزینه‌هایی که در قرارداد خرید سازنده می‌باشد اما قابل رهن نیست و باید در روزکلوزینگ پرداخت شود، عبارتند از:

هزینه‌ها و عوارض اعمال شده توسط مسئولان دولت یا مدارس؛
هزینه‌های دولتی برای اتصال و راه‌اندازی کنتور آب؛
هزینه‌های پیگیری سپرده‌‌های خریدار؛
هزینه‌های اصلاح اضافه نمودن یا حذف نام خریدار در قرارداد؛
هزینه‌های سوبسید پرداخت‌های قانونی به وکیل سازنده به منظور ثبت پایان یافتن امور مالی مربوط به ساخت و ساز ملک؛
هزینه‌های مشترک اضافی برای صندوق ذخیره و
هزینه‌ ثبت‌ نام تاریون (Tarion).

خواهشمند است در نظر داشته باشید که این مقاله صرفا به منظور اطلاع رسانی بوده و یک توصیه حقوقی نمی‌باشد.

این مقاله صرفاً به منظور اطلاع رسانی بوده و یک توصیه حقوقی نمی‌باشد. لطفا برای دریافت اطلاعات بیشتر با آقای علی‌ احمری مقدم

(وکیل ایرانی در تورنتو) با شماره 2895976700 تماس حاصل بفرمایید.

نویسنده: علی احمری مقدم
شماره تماس: 2895976700