لایحه پیشنهادی مالیات بر فروش درمورد فروش املاک پیش ساخت

/ 1/17/2023

لایحه پیشنهادی مالیات بر فروش درمورد فروش املاک پیش ساخت

در تاریخ ۲۲ جون ۲۰۲۲ ، لایحه قانونی 19-C کانادا در رابطه با قانون اجرای بودجه ،۲۰۲۲، شماره ۱ ، با حکم سلطنتی مورد پذیرش قرار گرفت و به تصویب رسید .

یکی از مفاد قانون بودجه فدرال درسال ۲۰۲۲ شامل یک اصلاحیه در قسمت نهم از قانون مالیات غیر مستقیم

(در کانادا) میشود که در حال حاضر تمامی واگذاری های فروش مربوط به واحد های تازه ساز یا اساسا مجتمع مسکونی تک واحدی بازسازی شده یا واحد های مسکونی که مشمول مالیات بر فروش استانی و مالیات فدرال خدمات و کالا هستند را انجام میدهد.

به عبارت دیگر در حال حاضر تمامی توافقات واگذاری که پس از ششم ماه می ۲۰۲۲ صورت گرفته اند مشمول ۱۳ درصد مالیات بر فروش در آنتاریو خواهند شد.

پیشتر اگر شما ملک را بعنوان یک سرمایه گذاری خریداری کرده بودید و یا قصد از خرید ملک به عنوان محل اصلی سکونت خود بود، با فروش ان ملک تعبیرات مالیاتی مختلفی بر اساس قصد شما از خرید ملک وجود داشت .

در ابتدا بهتر است که توضیح دهیم Assignment و یا فروش قبل از انتقال سند (واگذاری ) دقیقا به چه معناست. واگذاری دسته ای از معاملات مربوط به املاک میباشد که بر روی ملک های پیش ساخت تمرکز دارد.

خریدار (انتقال دهنده) با فرد سازنده در رابطه با خرید و فروش یک ملک پیش ساخت وارد معامله میشود ،سپس شخص انتقال دهنده حقوق و وظایف خود را طبق قرارداد پیش ساخت که با سازنده داشته اند به خریدار تازه (انتقال گیرنده) منتقل میکند.

طبق معمول خریدار جدید هزینه معامله را برای انتقال قرارداد از خریدار اولیه به خریدار جدید پرداخت میکند و همچنین پیش پرداخت را که توسط خریدار اولیه به سازنده براساس قرارداد خرید پیش ساخت پرداخت کرده است را نیزبازپرداخت میکند.

بنابراین خریدار جدید در قرارداد فروش واگذاری، پا در کفشهای خریدار اولیه میگذارد و به صورت مستقیم با فرد سازنده/فروشنده وارد معامله می شود.

مهم است به این نکته اشاره کنیم که قرارداد های مربوط به واگذاری که قبل از تاریخ ۷ می ۲۰۲۲ منعقد شده اند شامل قوانین مالیاتی جدید نخواهند شد.

قرارداد های مربوط به واگذاری که قبل از تاریخ ۷ می۲۰۲۲ منعقد شده اند ممکن است بسته به شرایط فرد انتقال دهنده مشمول و یا معاف از اعمال مالیات بر فروش استانی و مالیات فدرال خدمات و کالا باشند .

در فروش واگذاری اگر دراصل شخص انتقال دهنده قرارداد خرید و فروش پیش ساخت را با سازنده با هدف اصلی سرمایه گذاری منعقد کرده بود به تعبیر دیگر یعنی فروش منافع مربوط به ملک برای سود بردن از آن، این مورد معمولا مشمول مالیات می شد. اما اگر دراصل فردی قرارداد پیش ساخت را با هدف دیگری انجام می داد (برای مثال ،به منظور تصرف ملک به عنوان محل اصلی سکونت فرد)، در اینصورت قرارداد فروش واگذاری معمولا از مالیات بر فروش استانی و مالیات فدرال خدمات و کالا معاف می شد .

با این وجود، با تصویب بودجه سال ۲۰۲۲، هر فرد انتقال دهنده ملک مسکونی پیرو قرارداد واگذاری که در تاریخ ۷ می ۲۰۲۲ یا پس از آن منعقد شده باشد، باید براساس وظایف خود مالیات بر فروش هماهنگ استانی و مالیات خدمات و کالا را تحویل گرفته و آن را به سازمان درآمد کانادا طبق مفاد بخش ۱۹۲،۱ از قانون مالیات غیرمستقیم (در کانادا) که به شرح زیر است عینا پرداخت کند:

ملک جدید _ واگذاری قرارداد

مفاد بخش ۱۹۲،۱: در مواردی که یک واگذاری مشمول مالیات از طریق فروش مجتمع مسکونی تک واحدی

(همانطور که در بخش ۲۵۴ (۱) عنوان شده است) یا واحد مسکونی با مالکیت فردی در کانادا براساس قرارداد خرید و فروش شکل گرفته و این قرارداد) که در این بخ به عنوان "قرارداد خرید" نامیده می شود( با سازنده مجتمع مسکونی تک واحدی و یا با سازنده واحد مسکونی با مالکیت فردی بسته شود و اگر واگذاری دیگری از طریق واگذاری قرارداد خرید توسط شخصی براساس توافقی دیگر) شخصی به غیر از سازنده (ایجاد شده باشد، بنابراین قوانین زیر برای اهداف مربوط به این قسمت اعمال می شوند:

(الف) واگذاری دیگر به عنوان واگذاری مشمول مالیات تلقی می شود که از طریق فروش اموالی که در مجتمع مسکونی تک واحدی یا واحد مسکونی مورد بهره برداری قرار می گیرد، صورت میپذیرد.

(ب) مابه التفاوت واگذاری دیگر با مقدار تعیین شده توسط فرمول به طور برابر در نظر گرفته میشود.

الف-ب

که در آن قسمت(الف) مابه التفاوت واگذاری دیگری است که از جهات دیگر برای اهداف این قسمت تعیین شده است.

قسمت (ب) ۱. اگر قرارداد دیگر به صورت کتبی نشان دهد که بخشی از مابه التفاوت واگذاری دیگر به بازپرداخت پول پرداخت شده طبق قرارداد خرید مربوط میشود ، بخشی از مابه التفاوت برای عرضه دیگر ،همانطور که به طور متفاوت برای اهداف این بخ تعیین شده است، صرفاً به بازپرداخت پول پرداخت شده در قرارداد خرید مربوط میشود.

۲. و در هر مورد دیگر این مقدار صفر است.

برای قرارداد های واگذاری که در تاریخ ۷ می ۲۰۲۲ یا بعد از آن منعقد شده اند ، مالیات بر فروش استانی و مالیات فدرالی خدمات و کالا تنها برای ه ینه واگذاری یا بخش سود از قیمت واگذاری اعمال میشود نه کل قیمت فروش واگذاری ، که اغلب شامل بازپرداخت هر پولی است که قبلاً توسط انتقال دهنده به سازنده پرداخت شده است.

بازپرداخت مبالغ بیعانه از خریدار اولیه به خریدار جدید که پیشتر توسط خریدار اولیه به سازنده پرداخت شده است مشمول مالیات بر فروش استانی و مالیات فدرالی خدمات و کالا نمیشود.

برای مثال بیایید به متن پایین که درمورد یک ساختمان نگاهی بیاندازیم:

علیرضا با یک سازنده در آنتاریو به توافق رسید و برای یک کاندو با ارزش خرید پانصد هز ار دلار و یک قرارداد پیش ساخت امضا کرد و پنجاه ه ار دلار به عنوان بیعانه بر اساس شرایط توافقنامه به سازنده پرداخت کرد.

علیرضا قصد داشت در این واحد زندگی کند، اما پس از چهار ماه تصمیم میگیرد به جای زندگی در کاندو، خانه ای بخرد.

بنابراین، او قرارداد پیش ساخت را به قیمت ششصد هز ار دلار به مینا واگذار می کند و صد هز ار دلار سود می کند. بر اساس قانون مالیات فعلی، علیرضا موظف به پرداخت مبلغ مالیات شش هز ار و پانصد دلار برای سود واگذاری است. در این مثال، سود علیرضا از واگذاری به صورت زیر محاسبه می شود:

قیمت فروش واگذاری – قیمت فروش اصلی – پول های بیعانه پرداختی به سازنده = سود علیرضا که طبق 13 درصد مالیات ان شش هزار و پانصد دلار باید به دارایی پرداخت شود.

1) پیشتر اگر شما ملک را بقصد سرمایه گذاری خریده بودید و یا قصد شما از خرید مالیاتی استفاده ملک به عنوان محل اصلی سکونت بود تاثیر مالیاتی متفاوتی در وقت واگذاری به خریدار جدید داشت.